一个物流地产项目要想成功，就一定要需在调研上多用点功！靠预感和直觉早晚要走弯路！
物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的，加之人民币的通胀因素，工业地产就被视为资产避险的救命稻草，基金财团，国企央企，利用雄厚的财力快速囤积土地，大量的物流地产项目上马。
各地风风火火如赶集一般上马的物流地产项目面临同样的窘境：忽视前期的调研的重要性，不分析调研结果。很大程度上说明了企业在战略规划的专业手法上不够熟悉和重视，依靠直觉和政府引导，导致了后期项目出现空置和运营困难。
前期客户压力、运作模式压力、回收期比较长以及市场风险等风险估计不足，缺乏前期的策划和论证，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。
当对地块价值、交通条件、市场需求容量、市场之间的竞争风险等市场变量做多元化的分析和研究，贴近目标客户的货物储存特征，并达成前期意向，指导建设规划，这是物流地产前期调研的重要性的体现！
②归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金，墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等。
②如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况。
③是否有穿越该地块的管线？如光缆（军、民）、电缆、煤、水、电等，尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？
④是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费？（须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见）建议落实由政府负责拆除和迁移，所有费用由政府承担（即总价包干谈判策略），如必须承担须落实相关补偿标准和具体额度。
②并落实可否异地交费？（部分城市是按应建人防建筑面积收取，部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。所以，须落实人防异地建设费用的收费面积基数和收费标准，同时落实按规定应建人防的建筑面积，以利于决策是自建还是缴纳异地建设费）
③如建设的人防按平战结合要求配置，平时做车库出租使用要不要人防部门批准？要不要交纳使用费？
③地下车库是不是能够销售、是不是能够办理独立产权（如可以要不要补交土地出让金？补交标准是多少？）
③本项目按规定应该配置多少物业用房、具置是否有要求（可否为地下室）？
①是否需要配置建设垃圾站，如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题，并落实可否异地交费。
①地块周边是否有规划道路（尤其关注是否有高架桥，如有，必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目），如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间（须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见）？
③并落实不承担任何额外的配套费用？项目与轨道交通接驳的设计、施工界面怎么样确定并力争对项目有利？
①水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体市政管网 位置的确定，落实红线外不承担费用，如必须承担需明确额度。
①项目所在城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有具体要求？
③是否将发生额外的施工保护措施费（如有请给予评估）。地块周边类似项目的地勘资料显示：是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐伏构造地裂缝地质灾害等不利地质条件？
文勘是一些城市必备的考虑要素，如西安、北京，文勘是前提，如果地下有文物，那么得由文物局来接手，是否在原址建造博物馆就成了头疼的事情；
一个物流地产项目要想成功，就一定要需在调研上多用点功！靠预感和直觉早晚要走弯路！
物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的，加之人民币的通胀因素，工业地产就被视为资产避险的救命稻草，基金财团，国企央企，利用雄厚的财力快速囤积土地，大量的物流地产项目上马。
各地风风火火如赶集一般上马的物流地产项目面临同样的窘境：忽视前期的调研的重要性，不分析调研结果。很大程度上说明了企业在战略规划的专业手法上不够熟悉和重视，依靠直觉和政府引导，导致了后期项目出现空置和运营困难。
前期客户压力、运作模式压力、回收期比较长以及市场风险等风险估计不足，缺乏前期的策划和论证，导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分，造成了物流地产低水平重复建设。
由于取得土地困难，临近城市的土地获取难度迅速加大，新的开发区急需项目注入，所以一些物流地产项目选择远郊的地区，直接丧失了有着城市市区配送类业务的企业的青睐。快消类产品如饮料、休闲食品、批发类商城类仓储如国美苏宁、服装类企业。
企业对于仓储的要求是及时响应销售订单，短途时效和成本的失控直接失去这一类客户。
快递、机电、快速消费品、日化、零担、服装、医药、钢铁、建材、冷链....不同的行业对仓库有不一样的具体实际的要求，无法定位是仓储营销遇到的最大难题。
由于租赁面积和品种的不确定，使得库内分隔形成困难，服装和建材，建材的灰尘直接影响服装的品质。不能形成集群效应，形成货品种类快读过大，比如食品与轮胎气味的互窜使得储存产品受损。变压器容量较小，导致电瓶叉车和分拣设备受限。中央厨房食品的加工需要库内的上、下水改造。
医药类企业实施了GMP、GSP标准，使得温度湿度、有效期的管理难度加大，由于医药企业通常要将销售的一部分和仓储融合在一起，那么仓储的位置就需要交通，办公、食宿等各方面的便利性。 诸如此类的问题层出不穷！
由于目标客户的不明晰，月台高度、内置还是外置，仓库高度，动力电压，隔热板、采光带都形成了选择性困难。
一些物流园区指一直到快建设完成、才组建招商团队，直接引发衔接上的空档期，专业相关知识的培训，市场的熟悉过程，人脉的建立都显得很仓促，使得空置期拉长。
工业地产不是一个大众售楼项目，目标受众的局限性，专业性都是需要一个长期的融入和跟踪的过程。有商业地产人员应聘过来，用老办法推优势，包括：银行、学校、医院等；理容、洗浴、宾馆、餐饮、商场等老套路来做前期调查，显然这种思路风马牛不相及。拿一叠调查问卷去扫街的做法显然跟工业地产背道而驰。
当对地块价值、交通条件、市场需求容量、市场之间的竞争风险等市场变量做多元化的分析和研究，贴近目标客户的货物储存特征，并达成前期意向，指导建设规划，这是物流地产前期调研的重要性的体现！
“仓储客户一般较为固定，电商、制造商、快消品、以及第三方物流的RDC、冷链、零售商的城市配送中心，大型物流企业。
一般目标客户具有这样的特征：大规模的公司的物流主管，分销业的后勤主管，第三方的区域主管，这些目标客户非常固定，流动性轻易不会太大。
“仓储位置、面积、租赁附加条件的确定属于一个企业的头等大事，所以搬仓会掉半条命，不到万不得已时不会考虑的。并且逐级上报，都会到达企业的最高决策者，所以仓储的营销是一个漫长的跟踪过程。
“不要以为客户进了仓库就万事大吉，后边的吃喝拉撒，衣食住行你都得跟进，路远安排班车，夜班整理宿舍，饮食保证卫生，活动室健身房，欧洲杯的直播你都得考虑周全。
客户进了仓库如同媳妇娶到家，但这媳妇如果伺候不好，明天可能就带着娃会娘家重找婆家。
物流地产业前期调研；首先要明确市场调研的目标，按照规划面积制定不同的调研规模，如果规模较大，就必须调查一个城市宏观市场环境的发展变化趋势，所处行业未来的发展状况；市场需求状况、市场之间的竞争状况、应针对存在的问题和产生的原因进行市场调查。
一个城市的物流地产业的调研不是一蹴而就的，仓储业组成、面积、位置和运营状况要比较长的时间和精力投入，并还有一些事半功倍的捷径。
有人招聘一堆暑期大学生进行仓储调研，这种方法在物流地产行业是不可取，人生地不熟迷路，进不了仓库园区大门给你电话，行业经验缺乏，了解不到真实的情况，蜻蜓点水做无用功。
“每一个城市都有行业组织机构和较大规模的当地仓储业的有突出贡献的公司，对于调研本身而言，取得以往的行业资料，尽快的进入角色是至关重要的。调研内容如仓储市场总面积及构成、物流布置与规划、仓库建筑结构、资源分配及顺序、用户对竞争对手的评价，成本，月收入、利润等等财务指标。
已经建成的和正在建设的物流园区，了解其建筑规划以及建成后的营销目标，首先你得加入行业组织，获得基础的行业资料，依据这一些内容在进行补充和修正。
每一个城市都有一些对行业了如指掌，并且拥有完善资料的从业者，取得他们的帮助是捷径之一。通过资深的行业人介绍，主动的建立沟通机制。每个人都有软肋，如果你派青春纸妹，我就会倾囊而授，并倒贴油费实地考察。
“第三方物流、分销类客户组成及运营模式。你需要对城市仓储使用者有一个清晰的轮廓。最好的办法是找到仓库使用者的前几位。从他们挑剔的眼光中尽快的学习到他们对于仓储的苛刻要求。
有一些代表性的企业在各地都有RDC，如安得、中外运、招商局，他们的笔记本里有对于自身对仓储硬件以及软件的要求，那是经历过无数相亲看库得到的宝贵财富。
还有电商中的京东、苏宁、国美、海尔，工业品轮胎中佳通、米其林、达芙妮、邦威、大型物流公司德邦、安能都是你需要拜访的对象。
调研“第三方物流、分销类客户组成及运营模式。你需要对城市仓储使用者有一个清晰的轮廓。最好的办法是找到仓库使用者的前几位。从他们挑剔的眼光中尽快的学习到他们对于仓储的苛刻要求。
有一些代表性的企业在各地都有RDC，如安得、中外运、招商局，他们的笔记本里有对于自身对仓储硬件以及软件的要求，那是经历过无数相亲看库得到的宝贵财富。
还有电商中的京东、苏宁、国美、海尔，工业品轮胎中佳通、米其林、达芙妮、邦威、大型物流公司德邦、安能都是你需要拜访的对象。
不要把前期的调研走访工作看做一件不得已而为之的苦差事。其实他是一件结识同行精英，梳理行业脉络，建立人脉关系的良机。
这是一件非常辛苦的差事，烈日酷暑你在柏油路上奔波，想尽办法获取资料，而且十有八九，对方答复你三个字：“不知道”。如：宗地图有么？消防合格证有么？水电费单价？是否带票？
国有土地使用证、建设规划许可证、建设施工许可证、完工验收许可证、房屋产权证，供电电压回路表、消防压力测试验收单.......估计对方会将你当作间谍对待。
你只能拍张照片，弄个平面图，实地走访取得的资料非常有限。核心是考虑你的敏锐的观察力，该仓储园区的管理上的水准，工作态度，文化氛围，服务设施。
其他渠道指的的网络媒介，城市规划管理部门，行业协会，获取的资料相当准确详实，这是需要你同以上部门建立良好的沟通机制，而且需要付出一定的调档费用。缺点是只能认识建筑方面的基础资料，客户方面的是空白。
“每一个城市都需要有一个仓储搜索引擎，但不管是行业协会，主管部门都没有做这样的基础工作。
能够建立仓库资料库，争取行业认同感，就可以主动的获取一些有关的资料需要这样的步骤，尽可能的请当地主管政府部分和协会出面，组织调研小组，吸纳行业精英，形成地区行业白皮书，通过主动发布的形式，吸引仓储公司可以提供完善资料，同行业共享这些资料，是一件非常有意义的事情。返回搜狐，查看更加多
